El mercado inmobiliario estadounidense sigue atrayendo a inversores de todo el mundo. Sin embargo, cuando una persona o entidad extranjera vende un inmueble situado en Estados Unidos, se aplica un régimen fiscal especial: la Ley del Impuesto sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Inmuebles (FIRPTA).
A menudo se malinterpreta la FIRPTA como un impuesto adicional. En realidad, es un mecanismo de cumplimiento diseñado para garantizar que los vendedores extranjeros paguen el impuesto legalmente adeudado sobre la ganancia obtenida por la venta de intereses inmobiliarios estadounidenses. Dado que los contribuyentes no estadounidenses pueden trasladar fácilmente los beneficios de la venta fuera del país sin presentar una declaración de la renta, el Congreso de EE.UU. impuso un requisito de retención obligatoria para proteger la capacidad del IRS de recaudar el impuesto correcto.
Este artículo explica por qué se promulgó la FIRPTA, cómo funciona la retención del 15%, qué excepciones pueden aplicarse, la responsabilidad legal del comprador y cómo deben prepararse los vendedores extranjeros para realizar una transacción sin problemas.
¿Qué es la FIRPTA y por qué se promulgó?
La FIRPTA es un marco legal federal que garantiza que las personas y entidades extranjeras paguen impuestos sobre las ganancias obtenidas por la venta de intereses inmobiliarios estadounidenses. Dado que los vendedores no residentes no están sujetos a los mecanismos habituales de aplicación del IRS, el Congreso introdujo la FIRPTA para salvaguardar la recaudación de impuestos.
Objetivos principales de la FIRPTA:
✔ Garantizar la capacidad de Hacienda para recaudar impuestos de los vendedores no residentes.
✔ Impedir que los vendedores extranjeros trasladen fondos al extranjero sin satisfacer sus obligaciones fiscales.
✔ Crear una herramienta de cumplimiento eficaz allí donde la aplicación tradicional es difícil o poco práctica.
La FIRPTA lo consigue mediante una retención obligatoria en el momento del cierre.
Cómo funciona el requisito de retención del 15
La característica distintiva de la FIRPTA es que la retención recae sobre el comprador, no sobre el vendedor extranjero. Esto garantiza que, antes de que los fondos salgan de EE.UU., se remita una parte al IRS para cubrir las posibles obligaciones fiscales.
La norma general es que el comprador debe retener el 15% del precio bruto de venta y remitirlo a Hacienda mediante los Formularios 8288 y 8288-A.
Ejemplo práctico: Retención estándar FIRPTA
Un vendedor extranjero vende una propiedad por 400.000 $.
Retención obligatoria:$400,000 × 15% = $60,000
Este importe se envía al IRS. El vendedor puede presentar posteriormente una declaración de la renta estadounidense para declarar la ganancia real y solicitar un reembolso si la retención supera el impuesto adeudado.
Excepciones legales y mecanismos de reducción
Aunque la FIRPTA se aplica en sentido amplio, pueden aplicarse varias excepciones importantes y oportunidades de reducción de la retención:
1. Excepción de uso residencial por debajo de 300.000 $: Si el comprador tiene intención de utilizar la propiedad como residencia personal y el precio de compra no supera los 300.000 $, no es necesaria la retención FIRPTA.
Ejemplo práctico :
Una familia compra una casa por 280.000 $ y piensa vivir en ella como residencia principal.
No se aplica ninguna retención.
2. El vendedor es ciudadano o residente estadounidense a efectos fiscales: Si el vendedor aporta documentación válida que demuestre la ciudadanía estadounidense o la residencia fiscal en EE.UU. (por ejemplo, una Tarjeta Verde), no se aplica la FIRPTA.
3. Solicitud de retención reducida (Formulario 8288-B del IRS): Un vendedor extranjero puede solicitar un certificado de retención reducida o exenta presentando el Formulario 8288-B antes del cierre. Esto permite que la retención refleje la deuda tributaria estimada real en lugar del 15% por defecto.
Ejemplo práctico:
La ganancia real de un vendedor extranjero es de sólo 10.000 $, pero la retención FIRPTA exigiría 60.000 $.
Presentando a tiempo el formulario 8288-B, el vendedor puede reducir la retención a un importe acorde con el impuesto real.
Responsabilidad legal del comprador y de los agentes de cierre
El mecanismo de aplicación de la FIRPTA es estricto: si el comprador no retiene y remite la cantidad correcta, el IRS puede exigirle responsabilidades personales, incluidos intereses y sanciones.
Para evitarlo, los abogados de cierre, los agentes de custodia y las empresas de títulos suelen supervisar el proceso de retención de la FIRPTA.
Ejemplo práctico: Exposición a la responsabilidad del comprador
Un comprador adquiere una propiedad por 500.000 $ a un vendedor extranjero, pero no retiene.
Hacienda puede reclamar al comprador 75.000 $ (el 15% del precio de venta), más multas e intereses.
Cómo deben prepararse los vendedores extranjeros para una transacción FIRPTA
Una preparación eficaz puede evitar retrasos y reducir las retenciones innecesarias. Los vendedores extranjeros deben:
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- Determina si la operación está sujeta a la FIRPTA.
- Calcula la plusvalía real y la cuota tributaria prevista.
- Presenta por adelantado el formulario 8288-B si quieres obtener una reducción de la retención.
- Consulta a un abogado o asesor fiscal experimentado y familiarizado con las transacciones inmobiliarias transfronterizas.
Comprender la FIRPTA es crucial no sólo para los inversores extranjeros, sino también para los compradores y profesionales inmobiliarios estadounidenses que participan en transacciones transfronterizas.
Para los vendedores extranjeros, una planificación adecuada puede eliminar las retenciones excesivas. La presentación de los formularios correctos facilita los cierres, acelera los reembolsos y evita la exposición a sanciones o futuras disputas con el IRS.
Para los compradores, existe un riesgo financiero importante si se ignora la FIRPTA. Una retención adecuada protege al comprador de la aplicación de la ley por parte del IRS, y comprender las excepciones puede permitir una estructuración más eficaz de la transacción.
Para los profesionales inmobiliarios y los agentes de cierre, la FIRPTA afecta directamente al proceso de cierre. El cumplimiento y el conocimiento de las normas de la FIRPTA garantizan la puntualidad de los cierres, aumentan la fiabilidad profesional y reducen la responsabilidad.
La FIRPTA como herramienta de cumplimiento, no como sanción
Aunque la FIRPTA se percibe a menudo como una carga fiscal adicional, es, de hecho, un mecanismo de aplicación federal que garantiza que los vendedores extranjeros paguen los impuestos legalmente adeudados en las transacciones inmobiliarias estadounidenses. Con una planificación adecuada, la presentación a tiempo de las declaraciones y una orientación jurídica bien informada, tanto los compradores como los vendedores extranjeros pueden navegar por el proceso con eficacia y evitar retenciones innecesarias o complicaciones legales.
